现就《重庆市璧山区物业管理实施细则(征求意见稿)》作如下解读。

一、起草背景

2017年“放管服”改革物业企业资质取消后,实际取消了物业行业的准入门槛,物业服务企业取得营业执照后就可开展业务,行政主管部门对物业服务企业的管理明显弱化,缺少硬性惩戒措施和有效约束机制。一方面物业服务企业存在未完全履行物业服务合同、物业服务质量下降、物业服务质价不符等问题,直接损害了小区业主的切身利益。另一方面部分部门、镇街对物业管理工作的职责不清、权责不明,导致物业管理活动监管体制机制衔接不畅,监管不到位。因此,根据《民法典》、《重庆市物业管理条例》等相关法律法规,结合我区实际积极探索、创新、突破,草拟了《重庆市璧山区物业管理实施细则(征求意见稿)》(以下简称“实施细则”)。

二、起草过程

2023年6月26日、8月8日两次以发函的形式向各街镇、区政府有关部门征求意见;2023年7月26日至2023年8月25日在区政府社会公众网上向社会各界公开征求意见。期间共收到2条意见,采纳1条意见。

三、主要内容

(一)草拟《实施细则》是为了进一步强化我区物业行业监管,解决物业行业监管工作中存在的措施不硬、方法不多、效果不好等突出问题。通过加强对物业服务企业的全生命周期监管和考核评价运用,形成奖惩分明、优胜劣汰的动态管理与考核机制,实现前期物业选聘、物业服务、退出机制的全过程监管,有效提升物业管理水平和服务质量。同时,厘清我区物业管理活动中“部门、街道、社区”三级责任,确保物业管理活动监管到位。

(二)主要内容说明

主要内容分为总则、前期物业管理、物业管理活动、物业管理纠纷处理机制、监督管理、附则等六大部分,共计四十二条。

1.我区很多分期建设的项目体量大、周期长,导致小区前期难以达到召开业主大会、成立业主委员会条件,且因规划的设施设备不能分开,不能重新划定物业管理区域。因此《实施细则》第六条是在规划阶段通过对自然分割的封闭区域独立设置配套设施设备等相关指标来控制小区规模,实现小区尽早召开业主大会、成立业主委员会。

2.前期物业管理招投标活动监管流于形式,基本由建设单位主导。因此《实施细则》第七条是通过编制招标文件示范文本、审核招标文件核心条款等方式,加强前期物业管理招投标活动的监管力度,把关物业服务企业综合水平,提高前期物业进入的门槛。

3.前期物业服务收费实行备案制,新建小区建设单位均申报超四星级服务标准,且收费标准越来越高,导致业主对物业收费意见大,双方矛盾突出。因此《实施细则》第八条是价格主管部门加强对前期物业服务收费标准的审核,严格控制超四级服务标准比例,从前端控制前期物业收费价格。

4.目前对物业服务企业履约缺乏有效约束,导致物业服务质量降低、侵占公共收益、挪用装修保证金和预存物业服务费、随意退场、交接不清等问题。因此《实施细则》第九条、第二十五条通过建立物业服务履约保证金制度来约束物业服务企业行为,督促其依法依规履行物业服务合同。

5.《重庆市物业管理条例》第四十九条表明“物业承接查验必要时可以聘请相关专业机构协助进行。”由于聘请专业机构需要产生相应费用,故在实际实施过程中均未聘请专业机构进行物业承接查验,且前期物业多为建设单位自持物业,物业承接查验未严格对标对表,流于形式,导致建设单位遗留的质量问题直接传导给物业服务企业。因此《实施细则》第十条通过强制引入第三方专业机构进行物业承接查验,确保物业共有部分、共有设施设备质量,解决因建设单位遗留质量问题引发的物业管理问题。

6.《重庆市物业管理条例》第七十条规定:“物业服务收费确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并由业主大会决定。”但在实际实施过程中由于项目分期建设、前期接房率不高或建设单位自持物业面积比重过大,导致在前期物业中难以通过法定比例业主表决的方式调整物业收费。因此《实施细则》第十四条、第二十二条创建了通过建立前期物业服务评议、降费、退出机制,达到物业服务质价相符的目的。

7.规模较小、零星分散的老旧小区管理是一大难点,因此《实施细则》第十六条是探索老旧小区物业管理的新模式,将规模较小、零星分散的老旧小区整合成具有一定规模的物业管理区域,通过选聘物业服务企业实施规范化管理。

8.《民法典》第二百七十八条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”但在实施过程中由于建设单位自持物业面积比重过大,导致难以通过法定比例业主表决的方式重新选聘物业服务企业。因此《实施细则》第十九条是在召开业主大会选聘物业服务企业的表决规则中,通过限制未按标准足额交纳物业服务费的、与物业服务企业有关联的建设单位专有部分面积表决权,促进实现召开业主大会重新选聘物业服务企业的目的。

9.物业服务质量缺乏科学有效的考核评价机制,部分物业服务企业未认真履职,导致出现物业服务质量下降、业主对物业服务质量不满意等问题。因此《实施细则》第二十三条是通过加强对物业服务企业的考核,形成奖惩分明、优胜劣汰的考核机制,有效提升物业服务质量和管理水平。

10.目前执法不进小区是一个普遍现象,因物业无执法权,发现违法行为无法处置,导致小区堆积了违法建筑、堵塞消防通道、车辆乱停乱放、飞线充电等问题,存在严重的安全隐患和信访矛盾。因此《实施细则》第二十四条是通过畅通小区违法违规行为发现、报告、交办、查处、反馈渠道,加大物业管理执法力度,推进物业管理常态化执法。

11.我区部分物业服务企业存在侵占公共收益和挪用业主装饰装修保证金的现象,侵害了业主的权益。因此《实施细则》第二十六条是建立装饰装修保证金管理制度,以防物业服务企业挪用装修保证金。

12.部分单位对物业管理工作的职责不清、权责不明,导致物业管理活动监管体制机制衔接不畅。因此《实施细则》第二十八条至三十条是建立物业管理纠纷处理机制,确保物业管理矛盾及时化解。第三十一条至三十八条是明确各单位在物业管理活动监管中的职能职责。

意见征集：

重庆市璧山区住房和城乡建设委员会关于征集《重庆市璧山区物业管理实施细则》（征求意见稿）的通知

意见征集反馈：

重庆市璧山区住房和城乡建设委员会关于公开征求《重庆市璧山区物业管理实施细则（征求意见稿）》意见征求情况反馈