2026年4月，重庆市璧山区住房和城乡建设委员会印发《关于进一步规范物业专项维修资金使用管理的通知》（璧建发〔2026〕22号），现将有关内容解读如下。

一、政策背景

近年来，随着璧山区住宅小区使用年限逐步增长，物业共有部分和共有设施设备维修、更新、改造需求日益增多，专项维修资金使用频次明显上升。为进一步规范璧山区物业专项维修资金的使用程序，统一操作标准，强化全过程监督管理，促进专项维修资金使用更加安全、规范、高效，切实保障专项维修资金所有者的合法权益，依据有关法律法规和政策规定，结合璧山区实际情况，制定璧山区物业专项维修资金使用管理的规范性文件。

二、目标任务

规范流程：明确普通程序与应急简易程序的完整闭环。

保障权益：通过“双三分之二参与+双过半同意”表决、7日以上公示、第三方造价审核、费用分担明细公开，防止资金被滥用。

明晰主体：锁定物业服务企业、业委会、业主以及街镇四级申报责任，解决“没人管”问题。

资金安全：10万元以上项目强制预算/结算审核，审核费从增值收益或公共收益中列支。

三、适用范围

本通知相关工作内容适用于璧山区范围内，专项维修资金划转业主大会管理前的使用申报、审核、划转。

四、文件主要内容

文件内容主要分为五个部分

（一）明确适用范围

明确本通知适用于本区行政区域内，在物业专项维修资金尚未划转由业主大会管理前，专项维修资金使用申报、审核及资金划转等相关管理活动。

（二）明确专项维修资金使用程序分类

规定专项维修资金使用根据维修、更新、改造事项的紧急程度，实行分类管理，分别为普通程序和应急简易程序。

（三）明确申报对象和实施主体

明确专项维修资金使用项目的申报人即为项目实施主体，一般为物业服务企业、业主委员会和业主；对未依法履行抢修义务的，由物业所在地街道办事处、镇人民政府依法组织代修。

（四）规范普通程序的主要流程

对普通程序下使用专项维修资金的关键环节作出系统规定，明确维修计划制定、资金账户余额查询、使用方案编制和公示、业主表决、施工单位依法确定、预算审核要求、工程合同签订、项目申报、工程实施与资金拨付、竣工验收和结算审核，以及资料公示和尾款拨付等全过程的要求。

（五）规范应急简易程序的主要流程

对符合规定紧急情形的专项维修资金使用项目，明确应急简易程序的启动条件和操作流程，规定书面报告和现场确认、项目申报和抢修实施、预算审核要求、竣工验收和结算审核，以及限期公示资料并拨付尾款等要求，确保应急处置及时、资金使用规范。

五、核心政策问答

问1：小区还没成立业委会，屋顶漏水、电梯坏了，到底找谁修？钱怎么走手续？

答：优先找物业报修；物业不积极推进的，业主代表或楼栋长也可以牵头。如果拖着不修，街道办（镇人民政府）可以直接作为“代修主体”，费用从维修资金里列支，抢修完成后再公示分摊明细。

举个例子：某小区电梯故障，无法正常运行的，物业推脱不管。业主向街道反映后，街道24小时内出具证明，组织抢修，费用按栋户数分摊，从维修资金中扣除。

问2：修电梯、补屋顶，到底要多少业主同意才能动工？

答：走普通程序的话，必须同时满足两个硬指标：一是涉及维修的楼栋/区域，要有面积和人数都要2/3以上的业主参与表决；二是参与表决的业主中，面积和人数都要过半数同意。两项都达标即通过。

举个例子：某单元90户，面积共9000㎡。其中参与表决的人数必需60户以上且这些户数的总面积超6000㎡以上；其中同意的人数和面积均占参与表决的一半以上，表决才算通过。

问3：屋顶漏雨、外墙掉砖、电梯坏了，能不能不投票直接修？

答：视实际情况而定。只要属于屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；电梯故障，无法正常运行的；高层住宅水泵损坏，导致供水中断的；楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；消防设施损坏，危及公共消防安全的这6种紧急情况，走“应急简易程序”，不用业主表决，街道办24小时内现场查勘出证明，就能施工。

举个例子： 小区外墙瓷砖松动，随时可能坠落，危及人身安全的。物业当天报街道，街道24小时内查勘，出具《紧急动用证明》，施工方随即进场排危。

问4：小区消防改造要15万，为什么要找第三方审价？这笔钱扣谁的？

答：只要单次维修预算超过10万元，或者业主表决要求审价，就必须委托第三方造价咨询机构做预算和结算审核，防止报价虚高。审价费从维修资金的增值收益（利息）或公共收益里支取。

举个例子：消防改造报价15万，第三方审价后核定为13.2万。3000元审价费从维修资金增值收益或公共收益中列支。

问5：去区住房物业中心报维修资金，第一次去要带哪些材料？少了会怎样？

答：主要带8样：申请表、维修方案、业主清册、表决结果、公示证明、施工合同、预算审核报告（10万以上项目）、相关整改证明。材料不齐，窗口会一次性告知补正，补齐后才能进入7个工作日受理流程。

举个例子：修车库雨棚，物业带齐材料并附上公示的现场照片（含日期水印），区住房物业中心7个工作日内完成受理。